Cumul LMNP et SCI : que dit la loi ?
À première vue, l’activité de loueur meublé non professionnel est incompatible avec le cadre légal de la SCI. En effet, le LMNP est un statut fiscal qui permet de déclarer les recettes tirées de la location meublée dans un cadre avantageux. Les revenus locatifs du LMNP sont à ce titre déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Une Société Civile Immobilière est, quant à elle, une société dont l’objectif est d’effectuer des investissements immobiliers et de procéder à la gestion de ces biens. Elles sont constituées de plusieurs associés. Les SCI, en raison de leur nature, ne sont donc pas des sociétés commerciales. Si on s’en tient à la pure description légale, cumuler LMNP et SCI est tout simplement impossible. Cependant, certains cas existent dans lesquels cumuler le statut de LMNP et la SCI est autorisé.
Quelles sont les conditions pour cumuler les statuts LMNP et SCI ?
Dans certains cas de figure, l’administration fiscale applique une tolérance, et il est possible d’exercer le LMNP dans le cadre d’une SCI. Il faut pour cela que l’activité de loueur meublé ne soit pas la source principale de revenus de la SCI. Concrètement, la SCI doit respecter 2 conditions :
- Les loyers déclarés, déduits des charges, ne doivent pas dépasser 23.000 euros ;
- L’activité de LMNP ne doit pas représenter plus de 10% du chiffre d’affaires total annuel de la SCI.
En conséquence, le LMNP ne doit pas être l’activité principale de la SCI et doit être exercé à titre exceptionnel. Sous ces conditions, la SCI peut bénéficier des avantages fiscaux du statut de LMNP.
Quelle fiscalité pour une SCI en LMNP ?
Bénéficier du LMNP dans une SCI peut être intéressant. Toutefois, cela n’est pas sans conséquences sur le régime fiscal. Normalement, une SCI est imposée au titre de l’impôt sur le revenu, l’IR. C’est le régime le plus courant et souvent le plus favorable pour les associés, qui déclarent les recettes de la SCI dans leurs propres revenus, au prorata de leur nombre de parts dans la société. Si les conditions énoncées précédemment sont respectées, la SCI peut conserver le régime fiscal de l’IR. C’est le seul moyen pour elle de profiter des avantages fiscaux du LMNP.
Dans le cas contraire, l’administration fiscale considère que l’activité de loueur meublé est une activité récurrente de la société. À ce titre, elle oblige la SCI à passer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Devenue société commerciale, la SCI doit alors tenir une comptabilité rigoureuse et se voit appliquer les taux fixes d’imposition de l’IS :
- 15% jusqu’à 38 120€ de chiffre d’affaires ;
- 28% de 38 120€ à 500 000€ ;
- 31% au-delà.
En cas de distribution de dividendes, les associés sont également taxés. Il y a donc une double imposition qui s’applique sur les revenus tirés de la SCI sous le régime de l’IS.
En fonction de la situation des associés et de la SCI, l’un ou l’autre régime d’imposition (IS ou IR) peut être plus favorable. L’IS peut être plus intéressant tant que les associés n’ont pas besoin des revenus tirés de la SCI. Dans le cas où les revenus locatifs sont nécessaires pour constituer un complément de revenus, l’option de l’IR est généralement plus avantageuse.
SCI et LMNP : peut-on passer d’un statut à l’autre ?
La SCI et le LMNP sont deux choses différentes. La première est une forme juridique pour une société, alors que le second est un statut fiscal. On ne peut donc pas les mettre sur un même plan ni parler de passage en tant que tel d’un statut à l’autre.
Cependant, comme nous l’avons vu, si la SCI dépasse les plafonds de chiffre d’affaires pour l’activité de LMNP, son activité de loueur meublé n’est plus occasionnelle. Elle est alors requalifiée en LMP. Dans ce cas, la SCI perd son caractère civil et devient une société commerciale. Il y a donc un passage d’une SCI à un LMP.
Par ailleurs, il est possible d’ajouter une activité complémentaire de LMNP à la SCI. Il faut pour cela procéder à la création de la SCI, puis déclarer l’activité de loueur meublé non professionnel à l’aide du formulaire P0i. Il est donc possible de rajouter le LMNP à une SCI.
La fiscalité de la SCI, et notamment dans le cas du cumul avec le LMNP, est un sujet complexe qui demande une étude complète du patrimoine. Faire appel à un professionnel comme un conseiller indépendant spécialisé en gestion de patrimoine est une bonne option pour s’assurer de choisir le meilleur régime fiscal et ainsi de prendre les bonnes décisions.
